공정시장가액비율이란?｜종부세 계산할 때 왜 60%를 곱할까

종부세 계산식을 보다 보면 공시가격에서 기본공제를 뺀 뒤 다시 공정시장가액비율 60%를 곱하는 과정이 나옵니다.

이미 기본공제를 했는데 왜 또 60%를 곱하는지, 이 60%가 세율을 뜻하는 건지 헷갈릴 수 있습니다.

결론부터 말하면 공정시장가액비율 60%는 종부세 세율이 아닙니다. 기본공제 후 남은 금액 가운데 실제 종부세 과세표준에 얼마를 반영할지 정하는 비율입니다.

최근에는 공정시장가액비율을 알아둘 이유가 하나 더 생겼습니다. 2026년 세제개편안에 현재 60%인 비율을 2027년부터 70%로 올리고, 일부 대상은 2028년부터 80%를 적용하는 내용이 담겼기 때문입니다.

그래서 이번 글에서는 공정시장가액비율이 무엇인지부터 현재 60%가 종부세 계산에 어떻게 들어가는지, 앞으로 비율이 달라지면 무엇이 바뀌는지까지 살펴보겠습니다.

1. 공정시장가액비율이란?

공정시장가액비율은 재산세와 종합부동산세의 과세표준을 계산할 때 적용하는 비율입니다. 다만 세금 종류와 과세 대상에 따라 적용되는 비율과 계산 방식은 다릅니다.

주택분 종부세는 공시가격에서 기본공제를 뺀 뒤 남은 금액을 전부 과세표준으로 잡는 것이 아니라, 공정시장가액비율을 곱해 일정 부분만 반영합니다. 현재 적용되는 비율은 60%입니다.

쉽게 말하면 기본공제 후 남은 금액의 60%를 종부세 계산의 기준이 되는 과세표준에 반영한다는 뜻입니다.

공정시장가액비율 60%는 종부세 세율이 아닙니다.
60%를 적용해 나온 과세표준 역시 실제로 내야 할 종부세 금액은 아니고, 세금을 계산할 때 기준이 되는 금액입니다.

공시가격에서 기본공제를 뺀 금액이 곧바로 과세표준이 되는 건 아닌 겁니다.

2. 공정시장가액비율 60%는 어떻게 계산에 반영될까?

종부세는 먼저 사람별로 보유한 주택의 공시가격을 합산합니다.
여러 채를 가지고 있다면 각 주택의 공시가격을 더한 금액이 계산의 출발점이 됩니다.

그다음 자신에게 해당하는 기본공제를 뺍니다.

• 일반적인 경우: 그 사람이 보유한 주택 공시가격 합계에서 9억원 공제
• 1세대 1주택자: 보유한 1주택의 공시가격에서 12억원 공제

아래 계산은 2026년 현재 적용되는 종부세 기준입니다.

예를 들어 공시가격 20억원을 기준으로, 일반적인 종부세 기본공제를 적용하는 경우와 1세대 1주택자 기본공제를 적용하는 경우를 비교해보겠습니다.

일반적인 경우에는 공시가격 합계에서 9억원을 공제합니다.

20억원 – 9억원 = 11억원
11억원 × 60% = 6억6천만원

따라서 이 경우 종부세 과세표준은 6억6천만원입니다.

이번엔 1세대 1주택자가 공시가격 20억원인 주택 한 채를 보유하고 있다면

20억원 – 12억원 = 8억원
8억원 × 60% = 4억8천만원

따라서 이 경우 종부세 과세표준은 4억8천만원입니다.

이렇게 기본공제를 먼저 적용한 뒤, 남은 금액에 주택분 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구합니다.

즉 공정시장가액비율 60%는 주택 공시가격에 바로 곱하는 것이 아니라, 기본공제를 먼저 뺀 뒤 남은 금액에 적용합니다.

마지막에 나온 과세표준도 실제로 내는 종부세 금액은 아닙니다. 이후 종부세를 계산할 때 기준이 되는 금액입니다.

3. 왜 하필 60%를 적용할까?

공정시장가액비율은 2019년 85%, 2020년 90%, 2021년 95%로 단계적으로 높아졌고, 2022년에는 100%가 적용될 예정이었습니다.

하지만 2022년 공동주택 공시가격이 전국 평균 17.2% 오르면서 종부세 부담도 커질 것으로 예상되자, 정부가 주택분 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 낮췄습니다.

즉 현재의 60%는 어떤 계산식으로 나온 숫자라기보다 당시 공시가격 상승에 따른 세 부담을 완화하기 위해 정책적으로 조정된 비율이라고 볼 수 있습니다.

현행 종합부동산세법에서는 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려해 주택분 공정시장가액비율을 60%에서 100% 범위에서 정할 수 있도록 하고 있고, 현재 시행령에서는 60%를 적용하고 있습니다.

따라서 지금의 60%가 앞으로도 계속 유지되는 것은 아닙니다.

실제로 2026년 세제개편안에는 주택분 공정시장가액비율을 2027년부터 70%로 올리는 내용이 담겼습니다.
2028년부터는 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자 중 1세대 1주택자가 아닌 경우 80%를 적용하고, 그 외에는 70%를 적용하는 방향입니다.

다만 70%와 80%는 2026년 현재 적용되는 비율이 아니라 정부가 발표한 개편안의 내용입니다.
현재 주택분 종부세를 계산할 때 적용되는 공정시장가액비율은 60%입니다.

4. 공정시장가액비율이 바뀌면 종부세 부담은 어떻게 달라질까?

공정시장가액비율이 바뀌면 종부세 부담에도 영향을 줍니다.

공정시장가액비율이 높아지면 같은 공시가격과 기본공제를 적용하더라도 과세표준이 커집니다. 종부세는 이 과세표준을 기준으로 계산하기 때문에 비율이 달라지면 세 부담도 달라질 수 있습니다.

앞의 1세대 1주택자 사례에서는 공시가격 20억원에서 기본공제 12억원을 빼고 8억원이 남았습니다. 다른 조건은 그대로 두고 공정시장가액비율만 바꿔보면 과세표준은 이렇게 달라집니다.

공정시장가액비율	과세표준
60%	4억8천만원
70%	5억6천만원
80%	6억4천만원

이 표는 공정시장가액비율의 영향만 보기 위해 공시가격과 기본공제를 같게 두고 계산한 단순 비교입니다.

공정시장가액비율이 높아지면 종부세를 계산하는 기준인 과세표준이 커지기 때문에 세 부담도 커질 수 있습니다.

다만 과세표준이 늘어난 비율만큼 실제 종부세가 그대로 늘어나는 것은 아닙니다. 실제 세액은 과세표준 구간별 세율과 재산세액 공제, 고령자·장기보유 세액공제 등까지 반영해 계산되기 때문입니다.

따라서 공정시장가액비율은 종부세 부담을 움직이는 한 요소이지만, 실제로 세금이 얼마나 늘거나 줄어드는지는 각자의 주택 가격과 적용되는 공제에 따라 달라집니다.

5. 종부세와 재산세에 같은 공정시장가액비율을 적용할까?

공정시장가액비율을 검색하다 보면 종부세뿐 아니라 재산세에서도 같은 용어가 나옵니다.

과세표준을 계산할 때 일정 비율을 반영한다는 점은 비슷하지만, 종부세와 재산세에 같은 비율을 적용하는 것은 아닙니다.

2026년 재산세는 일반 주택에는 60%를 적용하지만, 1세대 1주택은 공시가격 구간에 따라 43~45%를 적용합니다. 그래서 종부세와 재산세에서 모두 60%라는 숫자가 보여도, 같은 방식으로 계산한다고 보면 안 됩니다.

이번 글에서 설명한 60%는 주택분 종부세의 과세표준을 계산할 때 적용하는 비율입니다. 다른 글이나 계산기에서 공정시장가액비율을 볼 때는 숫자만 보지 말고, 먼저 종부세인지 재산세인지 확인해야 합니다.

마치며

이 글에서 제가 짚고 싶었던 건 공정시장가액비율이 종부세를 바로 결정하는 숫자는 아니라는 점입니다. 비율이 달라지면 과세표준이 달라지고, 그에 따라 실제 종부세도 달라질 수 있습니다.

현재 주택분에는 60%가 적용되고 있고, 세제개편안에는 앞으로 이 비율을 조정하는 내용도 담겨 있습니다.
다른 조건이 같다는 전제에서, 공정시장가액비율이 올라가면 과세표준이 커져 종부세 부담을 높이는 방향으로 작용합니다.
다만 공정시장가액비율이 오른 폭만큼 실제 종부세가 그대로 오르는 것은 아닙니다.
실제 세액은 달라진 과세표준에 세율과 공제 등을 반영해 계산되기 때문입니다.

결국 공정시장가액비율은 종부세에 영향을 주는 기준 중 하나이고, 실제 세금은 달라진 과세표준에 세율과 공제까지 반영한 결과입니다.